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2023年广州楼市：当下买房，选择时机窗口是关键！-全球百事通

时间：2023-05-04 12:54:35 来源：羊叔说房

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房” 的粉丝精选提问：

(资料图)

提问：羊叔，你好，目前预算为250万，刚需购房者，是买东部的楼盘还是西部的呢？哪个地区未来的发展前景比较好呢？

羊叔：你好，预算在250万左右，在东部和西部各有两大新盘，在2016年，新塘地区处于房价洼地之中，再加上周围便捷的交通及生活圈子，吸引了大量在市区上班的刚需购房者选购。后来随着地铁6号线的建设，大量刚需人士涌入萝岗地区，新塘地区的购房者进一步流失。随着19年佛山限购的放开，新塘进一步遭受了挤压，新塘地区的小两房是现在比较适合年轻刚需人士，该地区的规划较好，未来可能会有较好的发展前景。对于西苑地区的楼盘来说，居住体验比较好，但是板块内部的设施比较一般，且西部的交通状况比较一般。具体买房选筹，详见知识星球内部。

提问：羊叔，你好，广州买房，预算500万-600万左右，平时上下班通勤地铁，18号线开通了，自住兼顾投资，请问买哪里比较好呢？有没有合适的盘推荐呢？

羊叔：你好，虽然广州地铁18号线会经过很多地区，包括广州东、冼村、琶洲西、沙溪、南村万博、番禺广场、横沥、万顷沙，都是广州当红板块。但是有些地区还是不能碰，横沥站的几个小区距离18号线横沥站非常近，能买到下手。番禺的洛溪东区之后会有很大的增值空间，天河的冼村和广州东本身的优势就很强，18号线对这两个站来说影响不大，房价也不会上涨过快。想要享受18号线红利的购房者买房选筹，详见知识星球内部。

提问：羊叔，你好，我在深圳工作，考虑在广州投资买房，比较纠结就是投资是选择知识城还是南沙？请帮忙分析一下！

羊叔：你好，首先，知识城是位于黄埔的北部，距离广州市中心的距离都比较远，区位上略低于南沙。南沙的面积更大，但因为各个板块的发展不同，和知识城相比，发展压力则更大，也代表了南沙所要担负的责任更大，发展方面不如知识城。

其次，如果区位上知识城略处弱势，但是论产业方面，南沙主要产业为金融，高科技，智能等，知识城主要发展生物医药，节能环保、电子信息研发、教育等，还有粤芯、百济神州生产基地、奥飞硅谷动漫等的入驻，知识城的发展未来感更强。

最后关于投资选择，两个区域的发展都还需要时间的验证，南沙作为老板块，自然有一定的基础，投资的话确定性会更强一些。不过知识城的规划发展都符合前进要素。

提问：羊叔，你好，琶洲地区未来的发展如何呢？是否会取代珠江新城？该地区的楼盘的投资价值怎么样呢？

羊叔：你好，从整体的发展前景来看，未来琶洲不会超越珠江新城，而是成为“珠江新城”。保利利用旧改建设了较为辉煌的琶洲地区，而保利也在琶洲地区迅速发展起来；此外，赤沙村旧改的完成进一步促进了琶洲地区的经济发展，所以琶洲的发展实际上是广州中心城区外扩的结果。随着规划的强兑现，地铁等交通设施的不断完善，琶洲地区的对外联系将进一步增强，并且琶洲地区的大片空地也方便后续产业园区的建设与规划的实现，琶洲地区的区位优势也比较明显，未来可能会有较大的升值空间。

提问：羊叔，你好，看到海珠区的石溪板块在进行旧改，旧改会不会影响石溪板块的房价呢？在石溪买房的话，有哪些适合的推荐呢？

羊叔：你好，现在海珠地区的石溪板块旧改正在有序进行中，预测6-10年将完成旧改。而旧改虽然需要时间较久，但是将会提前反馈到房价中，石溪地区的二手楼盘的关注度将进一步增加。而该区的交通便捷度也比较高，配套设施相对比较齐全。但是也有一些缺点，诸如整体城市面貌老旧，学校教育质量一般等。石溪地区主要包括几个小区，首先是楼龄20年的小区，整体楼盘较为优质，但是户型较老；其次就是15年左右的小区，整体户型设计较新；最后就是楼龄最新，设计较好，适合刚需人士。

提问：羊叔，本人是外地户口，单身未婚，在广州工作多年，工作稳定，现在有一些存款，想要在白云区北部购置一套新房，请问该如何选择板块呢？

羊叔：你好，白云北部四镇主要有江高板块、人和板块、钟落潭板块和太和板块，人和板块力图打造临空经济区，将辐射全白云区，经济效益大，最有可能会先建成，江高是白云区西部的科技走廊，太和是白云区的科技创新枢纽，两个板块都要依靠临空经济区才能对外输出价值。在交通方面，距离嘉禾望岗等交通枢纽越近，价值越高，价值由高到低排序分别是人和、太和、钟落潭和江高。在学校配套方面，四个板块都有名校，实力相当。在楼盘规划和品牌效应方面，人和板块网红盘较多，热度较高，江高有很多楼盘在售，新房供应充足，太和板块和钟落潭板块内刚需改善产品较多，比较适合刚需人群。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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